Uw patrimoniumvennootschap (vastgoedvennootschap) verkopen, waar beginnen? Makelaar inschakelen bij een overdracht? Of M&A-adviseur?
Krijg in plaats daarvan de steun en perspectief van een koper: concrete ervaring. Weet wat te verwachten.
Herken je jezelf hierin?
↪ Je bent de enige aandeelhouder, of je bent aandeelhouder samen met een vriend, enkele broers of zussen, of familieleden.
↪ Je koopt al jarenlang onroerend goed met de kasstroom van je bedrijf, als arts, advocaat, consultant, retailer, etc.
↪ Het was waarschijnlijk een geweldige keuze en een fantastische reis tot nu toe!
Nu is het wel tijd om niet aan het eind van de rit te worden afgezet. Wat je jarenlang hebt opgebouwd, is de moeite waard om hulp te krijgen bij het vinden van de juiste aanpak voor de exit.
Ben jij dit? Lees verder.
Nadat ik duizenden vastgoed patrimoniumvennootschappen heb geanalyseerd, honderden verkopers heb ontmoet en tientallen portefeuilles heb gekocht, zet ik deze ervaring in ten dienste van de verkopers.
Een persoonlijke en menselijke aanpak, waarbij uw belangen worden behartigd.
Uw situatie is uniek, dus het is belangrijk om deze in perspectief te plaatsen. Het hebben van een eenvoudig maar diepgaand standpunt vanuit het oogpunt van de koper is waardevol.
Kies de formule die het beste past:
(Volledige GIDS)
excl BTW
excl BTW
excl BTW
.
Als echtgenoot en vader in de dertig, heb ik een levendige interesse in de combinatie van onroerend goed, het creëren van generatievermogens, en parallel daaraan de strategische aankoop en verkoop van vennootschappen.
Elke nieuwe ontmoeting vertegenwoordigt een kans voor persoonlijke ontwikkeling en bevordert onze eigen vooruitgang.
Tijd is niet alleen geld. Het is onschatbaar en moet als zodanig worden gekoesterd.
Een patrimoniumvennootschap, ook bekend als een vastgoedvennootschap of immovennootschap, is een Belgische vennootschap die hoofdzakelijk vastgoedactiva beheert en/of exploitereert.
Oorspronkelijk werd de vennootschap misschien opgericht voor een andere reden (zoals een managementvennootschap voor een dokter, advocaat, consultant, etc.), maar na verloop van tijd werd deze uitsluitend gebruikt voor het beheer van onroerend goed.
Het belangrijkste doel van een patrimoniumvennootschap is dus het beheer van onroerend goed, zoals woningen, commerciële panden, grondstukken en andere vastgoedbeleggingen.
Het kan natuurlijk zijn dat er nog steeds een wagen en andere dingen in zitten (zelfs een draaiende zaak).
Wanneer vastgoed zich in een patrimoniumvennootschap bevindt en u af van de vennootschap wilt komen, zijn er twee mogelijkheden: ofwel het vastgoed verkopen ("asset deal") en de vennootschap nadien opdoeken, ofwel de aandelen overdragen ("share deal") in één transactie.
De tweede optie veronderstelt wel dat men alle onroerende goederen (panden) die de vennootschap bezit aan dezelfde koper verkoopt (of dat u zelf één of meerdere van de panden wenst bij te houden in privé). Wat zijn de fiscale gevolgen van beide opties?
❶ Het vastgoed verkopen ("asset deal", of "verkoop van de activa"), en de vennootschap nadien vereffenen
Bij de verkoop van de panden (onroerende goederen) zullen notariskosten en registratierechten verschuldigd zijn (12% in Vlaanderen, 12,5% in Brussel en Wallonië) voor de koper. Verder zal hoogstwaarschijnlijk een meerwaarde gerealiseerd worden die belast wordt in de vennootschapsbelasting (25%), ook VenB genoemd. Na de verkoop blijft in wezen dan een lege vennootschap over. Als de meerwaarde uitgekeerd wordt via dividenden naar uw privé (natuurlijk persoon), dan is er roerende voorheffing van toepassing (of zeer eenvoudig nu 10% betaalt bij het aanleggen van een liquidatiereserve, gevolgt door de vereffening van de vennootschap).
❷ De aandelen verkopen ("share deal", of "aandelentransactie")
Er is geen tussenkomst van de notaris vereist, en de operatie is helemaal onbelast in België (meestal volledig vrijgesteld van belasting).
❸ Een derde mogelijkheid bestaat als u van het vastgoed af wilt, maar bereidt bent de vennootschap toch verder te houden. Dan bestaan er twee subscenario's:
- Verkoop van het vastgoed, en herinvestering:
Wanneer de vennootschap het vastgoed verkoopt, wordt een meerwaarde gerealiseerd. Om deze belastingen (op de meerwaarde) enigszins substantieel te milderen in de vennootschap, kan men herinvesteren in andere pand(en), dus onroerend goed meestal. Dit betekent dat de meerwaarde op het onroerend goed gespreid in de tijd wordt belast (art 47 WIB 1992), in functie van de afschrijvingsduur van de nieuwe investering. Wanneer de verkoopprijs wordt geherinvesteerd bijvoorbeeld in residentieel onroerend goed dat verhuurd wordt, dan wordt de meerwaarde finaal gespreid over een periode van 33 jaar. De voorwaarden voor een gespreide taxatie zijn zeer kort gezegd de volgende (art 47 WIB 1992): het verkocht onroerend goed dient reeds ten minste vijf jaar in de vennootschap aanwezig te zijn (tenzij gedwongen verkoop) en de gehele verkoopwaarde dient te worden geherinvesteerd in afschrijfbare activa.
- Verkoop van het vastgoed, betaling van de meerwaardebelasting, en gebruik van de vennootschap voor andere zaken:
Indien u af van uw vennootschap wenst te komen, is dit zeker geen oplossing en duwt enkel het probleem verder in de toekomst, welke dan zelfs groter (en duurder) wordt).
Op het moment dat u beslist om uw patrimoniumvennootschap over te dragen is het belangrijk dat u dit op een efficiënte manier kan doen, met transactiezekerheid en een maximale financiële return. Door het kiezen van met een ervaren koper te werken, kiest u voor veiligheid, inzicht, en gemoedsrust. Als specialist binnen de sector beschik ik over een uitgebreide ervaring en kennis, door de analyse van duizenden vennootschappen, en aankoop van tientallen. Voor u betekent dit en een oplossing op maat, rekening houdend met uw specifieke noden en behoeften.
Bankleningen, indien van toepassing, worden door de koper overgenomen. Een rekening courant in de passiva wordt U terugbetaald door de koper bij de overname van de aandelen. Een rekening courant in de activa wordt door u vóór de overdracht terugbetaald, of wordt in mindering gebracht op de verkoopprijs. De persoonlijke waarborgen worden ook op dat moment vrijgegeven.
Een overdracht gebeurt in verschillende fases, die we uiteraard samen tot in detail doorlopen. Over het algemeen zijn de stappen:
❶ Het verzenden van documenten en informatie naar de potentiële koper (na ondertekening van een mogelijke vertrouwelijkheidsovereenkomst of "NDA");
❷ Eerste kennismaking en bezichtiging van de woning(en);
❸ De koper verzendt zijn bod;
❹ Bij aanvaarding van het aanbod zendt de koper een intentieverklaring, gevolgd door een handtekening daarvan later bij aanvaarding door iedere partij;
❺ Periode van analyse van de onderneming, ook wel Due Diligence genoemd (activa, passiva, historie,…) door de koper; sommige kopers onderhandelen in dit stadium nog steeds op basis van wat ze ontdekken...;
❻ Opstellen van een aandelenoverdrachtovereenkomst (SPA);
❼ Ondertekening van genoemde overeenkomst, aandeelhoudersregister, betaling en effectieve overdracht van de onderneming.
Alles is mogelijk en kan vooraf, tijdens de overdracht of achteraf, afhankelijk van uw situatie, het type koper en wat deze zoekt. In bepaalde gevallen is dit zelfs mogelijk, zonder dat u zelf iets hoeft te betalen, door een rekening courant aan te maken die vervolgens in mindering wordt gebracht op de verkoopprijs..
Dit kan. Maar u moet wel overwegen welk scenario het beste past bij uw situatie. In de meeste gevallen bestaat uw vastgoedportefeuille uit verschillende soorten panden. Als u ervoor kiest om deze zelf te verkopen, zult u dit moeten doen met verschillende partijen. Om te voorkomen dat u hier veel energie en tijd insteekt zonder zekerheid van een betere uitkomst, kunt u overwegen om de aandelen te verkopen en alles in één keer af te handelen. Hierbij heeft u te maken met één koper die de volledige vennootschap overneemt, wat resulteert in een totaaloplossing voor uw hele patrimonium.
Daarnaast betaalt u een belasting op de meerwaarde bij verkoop van de panden. Hoewel deze onder bepaalde voorwaarden gespreid kan worden, biedt dit geen oplossing om van de vennootschap af te komen en uw patrimonium over te dragen naar privévermogen. Uiteindelijk zullen de belastingen altijd moeten worden betaald, wat onvermijdelijk is.
In sommige gevallen speelt de timing een rol, wat we samen zullen bespreken, maar over het algemeen is het vaak interessanter om niet te wachten met verkopen.
Neen, meestal zal de overnemer zelf werk maken van eventuele problemen of verwaarlozingen.
Dit hangt of van de typologie van koper en zijn strategie, en is bespreekbaar tijdens de onderhandelingen.
Stuur gerust een eerste email naar mij door. Dit is absoluut vertrouwelijk.
Of neem telefonisch contact op op onderstaand nummer.
Jeremie RAEDEMAECKER
☏ 0492 897 343
LinkedIn