Het perspectief van een koper, aan uw zijde
Verkoop uw vastgoed- of patrimoniumvennootschap.
Zorgeloos.
Profiteer van de concrete ervaring van een koper die duizenden patrimoniumvennootschappen heeft geanalyseerd. Houd controle en overzicht gedurende het hele proces.
(januari 2021)
Waar begint u?
Verkoop uw patrimoniumvennootschap zonder op het laatste moment te worden afgezet
Uw patrimoniumvennootschap verkopen: waar begint u? Schakelt u een vastgoedmakelaar in? Of een M&A-adviseur ("Mergers & Acquisitions", fusies en overnames)?
Krijg in plaats daarvan de steun en het perspectief van een koper: concrete ervaring. Weet wat u kunt verwachten.
- Wie zijn uw potentiële kopers? Waar zijn ze naar op zoek? Houd controle en overzicht gedurende het hele proces.
- Weet hoe u relevante kopers identificeert en biedingen nauwkeurig beoordeelt.
- Houd rekening met essentiële factoren die verder gaan dan alleen de prijs.
Herkent u zich hierin?
01U wilt vereenvoudigen of overdragen
Pensioen, overdracht aan de kinderen, of gewoon een structuur verlichten die zwaar is geworden. U wilt een nette uitstap, geen verkoop pand per pand die jaren aansleept.
02U bent met meerderen, en niet altijd akkoord
Broers en zussen, erfgenamen, vennoten van het eerste uur. De aandelen in hun geheel verkopen biedt een billijke en snelle uitkomst, zonder de vertraging en de spanningen van een vereffening pand per pand.
03Vastgoed is niet langer uw prioriteit
U kocht door de jaren heen met de opbrengsten van uw activiteit, als arts, advocaat, consultant of handelaar. Vandaag vraagt die vastgoedtak tijd die u liever elders besteedt.
04U heeft een bod op tafel en u twijfelt
Een koper heeft u benaderd. Het bedrag lijkt redelijk, maar u heeft geen vergelijkingspunt en niemand die onafhankelijk nagaat wat het werkelijk waard is.
Nu komt het erop aan om niet op het laatste moment te worden afgezet. Wat u zoveel jaren hebt opgebouwd, verdient hulp bij het vinden van de juiste aanpak voor uw exit.
Bent u dat? Lees verder.
Positionering
Drie gebruikelijke routes, en wat elk ervan mist
M&A-adviseurs
Zij verkopen vennootschappen in alle sectoren. Een vastgoedvennootschap is een niche binnen die niche, en bijzonder weinigen hebben er zelf ooit een gekocht.
De koper tegenover u
Wat het verhaal ook is, zijn belangen zitten aan de andere kant van de tafel. Dat is structureel, geen kwestie van eerlijkheid.
Vastgoedmakelaars
Zij verkopen panden, geen aandelen. Wat de muren waard zijn, is maar een deel van wat uw aandelen waard zijn.
Ik heb tientallen van deze vennootschappen gekocht. Net daarom weet ik hoe een koper de uwe waardeert, waar hij zal duwen en wat hij niet zal zeggen. Hier zit ik aan uw kant van de tafel, en u bent degene die mij betaalt.
Hoe?
Een persoonlijke aanpak, vanuit het perspectief van de koper
Na duizenden patrimoniumvennootschappen te hebben geanalyseerd, honderden verkopers te hebben ontmoet en tientallen van zulke vennootschappen te hebben gekocht, zet ik die ervaring in ten dienste van verkopers.
Een persoonlijke en menselijke aanpak, waarbij uw belangen centraal staan. Uw situatie is uniek, dus het is belangrijk om ze in perspectief te plaatsen. Een eenvoudige maar grondige blik vanuit het standpunt van de koper is van onschatbare waarde.
Mijn uiteindelijke doel is mijn belofte waar te maken: dat u de verkoop van uw patrimoniumvennootschap beleeft met alle kaarten in handen en in volledige gemoedsrust.
- Bepaal uw verwachtingen en ga na of ze gegrond zijn. Herken de koper die iets minder biedt, maar tegen gunstigere voorwaarden.
- Laat u helpen om niet enkel door de cijfers verblind te worden.
- Gebruik mijn ervaring, aangevuld met die van partners en adviseurs, om zo efficiënt mogelijk naar de exit te gaan.
Formules
Kies de formule die bij u past
Van een gids om zelfstandig te volgen tot de volledige afhandeling van de verkoop: vier niveaus van begeleiding.
Bronze
Zelfstandig (volledige gids)
2.000 EURexcl. btw
- Hoe u de waardering van uw aandelen aanpakt, op basis van uw balans
- Rekenbestand om de waarde van uw aandelen eenvoudig te berekenen en te begrijpen
- Hoe u de markt begrijpt, de voor- en nadelen van verkopen, en wat een koper erin ziet
Silver
Zelfstandig, maar op maat
4.000 EURexcl. btw
- Gedetailleerde en gepersonaliseerde schatting van de waarde van uw aandelen
- Toelichting bij de te verwachten prijsvork en hoe een koper naar uw profiel zou kijken
- Type potentiële kopers voor uw profiel
- Mogelijke scenario's en het huidige en toekomstige fiscale landschap in België
Gold
Samen
6.000 EURexcl. btw
- Alles uit de Silver-formule
- Uitgebreide lijst van Belgische kopers met hun doelstellingen, en wie het best bij uw vennootschap past
- Afspraak bij u thuis, of elders, om samen alle details te bespreken
Platinum
Samen, tot het einde
Op aanvraag3% tot 6% van de waarde van de activa
- Volledige afhandeling van het verkoopproces, van A tot Z
- Schatting van de panden met lokale professionals
- Afhandeling van de biedingen van kopers, en doorlopende opvolging samen met u en uw accountant/fiscalist
Wie ik ben
Jeremie RaedemaeckerOverdracht van patrimoniumvennootschappen
Als echtgenoot en vader in de dertig word ik gedreven door een grote interesse in de combinatie van vastgoed, het opbouwen van vermogen over generaties heen en, tegelijk, de strategische verkoop van ondernemingen.
Elke nieuwe ontmoeting is een kans om te groeien en bevordert de persoonlijke ontwikkeling.
Tijd is niet alleen geld. Tijd is onschatbaar en verdient het om zo gekoesterd te worden.
"Menselijk en toch zeer professioneel. Dat aspect spreekt en treft mij persoonlijk erg aan. Warme ontmoetingen die wij kenden met jou en wat ik erg waardeer, naast je kennis van zaken."
Chantal D. (Leuven)
"Jouw onschatbare hulp bij de verkoop van onze langdurige familievennootschap maakte het hele proces soepel en stressvrij. We waarderen je expertise en de oprechte zorg die je ons toonde."
Patrick D. (Aalst)
"Jouw begeleiding maakte de verkoop van onze vennootschap naadloos. Je empathie en professionaliteit waren uitstekend. We hadden ons geen beter advies kunnen wensen."
Luc V. (Brussel)
"Je aanpak maakte de verkoop van ons bedrijf en de eigendommen eenvoudig. Je hebt het proces in balans gebracht. We waarderen je steun enorm."
Edith D. (Antwerpen)
Veelgestelde vragen
Wat verkopers het vaakst vragen
Wat is een patrimoniumvennootschap?
Een patrimoniumvennootschap (ook vastgoedvennootschap of immovennootschap genoemd) is een Belgische vennootschap die hoofdzakelijk vastgoed beheert en/of exploiteert. Niet te verwarren met een GVV (gereglementeerde vastgoedvennootschap), de Belgische tegenhanger van de Amerikaanse REIT ("Real Estate Investment Trust").
Oorspronkelijk werd de vennootschap misschien om een andere reden opgericht (bijvoorbeeld als managementvennootschap van een arts, advocaat, consultant, enz.), maar na verloop van tijd werd ze uitsluitend gebruikt voor het beheer van vastgoed.
Het hoofddoel is het beheer van vastgoed: woningen, handelspanden, gronden en andere vastgoedbeleggingen. Er kunnen uiteraard ook nog een wagen en andere activa in de vennootschap zitten.
Welke opties hebt u als aandeelhouder van een patrimoniumvennootschap om ervan af te komen?
Er zijn twee mogelijkheden: ofwel verkoopt de vennootschap haar vastgoed ("asset deal") en wordt ze daarna vereffend, ofwel verkoopt u de aandelen ("share deal") in één transactie. De share deal veronderstelt dat al het vastgoed aan dezelfde koper wordt verkocht (of dat u één of meer panden privé behoudt).
Asset deal: er zijn notariskosten en registratierechten verschuldigd (12% in Vlaanderen, 12,5% in Brussel en Wallonië), ten laste van de koper, en de vennootschap wordt op de meerwaarde belast tegen het tarief van de vennootschapsbelasting (25%). Er blijft dan enkel een lege vennootschap over; de meerwaarde uitkeren als dividend brengt roerende voorheffing mee (of 10% via een liquidatiereserve, gevolgd door de vereffening).
Share deal: er is geen notaris vereist. Sinds 1 januari 2026 is de meerwaarde op de aandelen belastbaar voor de verkoper als natuurlijk persoon, maar enkel op de waarde die na 31 december 2025 is ontstaan (de meerwaarde opgebouwd tot die datum blijft vrijgesteld). Bezit u minstens 20% van de aandelen, dan is de meerwaarde vrijgesteld tot 1.000.000 EUR (over een glijdende periode van vijf jaar) en daarboven belast tegen een progressief tarief vanaf 1,25%; onder 20% wordt ze belast tegen 10% na een jaarlijkse vrijstelling van 10.000 EUR (geïndexeerd).
De vennootschap houden, het vastgoed verkopen: de meerwaarde kan gespreid in de tijd worden belast door de volledige verkoopprijs te herinvesteren in afschrijfbare activa (artikel 47 van het Wetboek van de inkomstenbelastingen 1992, WIB 1992), bijvoorbeeld over 33 jaar bij herinvestering in verhuurd residentieel vastgoed, op voorwaarde dat het pand al meer dan vijf jaar in bezit was. Dit enkel gebruiken om de vennootschap voor andere activiteiten te behouden, schuift het probleem alleen maar voor zich uit.
Meerwaardebelasting 2026: wat verandert voor uw patrimoniumvennootschap. Het stelsel in detail: drempels, tarief, en de foto op 31 december 2025.
Wat gebeurt er met bankleningen, rekeningen-courant of persoonlijke borgstellingen?
Eventuele bankleningen worden door de koper overgenomen. De rekening-courant op het passief wordt u terugbetaald bij de overname van de aandelen. De rekening-courant op het actief wordt ofwel door u terugbetaald vóór de verkoop, ofwel in mindering gebracht op de verkoopprijs. Ook de persoonlijke borgstellingen worden op dat moment vrijgegeven.
Hoe verloopt het verkoopproces?
- Bezorgen van documenten en informatie aan de kandidaat-koper (na eventuele ondertekening van een geheimhoudingsovereenkomst, "NDA" of "Non-Disclosure Agreement").
- Eerste kennismaking en bezichtiging van het pand of de panden.
- De koper bezorgt zijn bod.
- Na aanvaarding van het bod stuurt de koper een intentieverklaring, die later wordt ondertekend zodra elke partij ze aanvaardt.
- Analyseperiode van de vennootschap, ook due diligence genoemd (activa, passiva, historiek…). Sommige kopers onderhandelen in deze fase nog op basis van wat ze vaststellen.
- Opstellen van een aandelenoverdrachtsovereenkomst (SPA, "Share Purchase Agreement").
- Ondertekening van de overeenkomst, inschrijving in het aandelenregister, betaling en effectieve overdracht van de vennootschap.
Hoeveel tijd moet ik rekenen?
Van het eerste contact tot de ondertekening rekent u doorgaans twee tot vier maanden voor een goed gedocumenteerd dossier.
Wat de termijn verlengt, in volgorde van frequentie: onvolledige rekeningen of huurovereenkomsten, een stedenbouwkundige situatie die geregulariseerd moet worden, de vrijgave van de bankwaarborgen, en het aantal aandeelhouders dat het eens moet worden.
Wat hem verkort: van bij de start de statuten, de rekeningen van de laatste drie boekjaren, het detail van de lopende leningen, de huurovereenkomsten en de eigendomstitels verzameld hebben.
Wordt de verkoop openbaar gemaakt?
De verkoop zelf niet. De overdrachtsovereenkomst is een onderhandse akte: er komt geen notaris aan te pas, ze wordt niet geregistreerd en niet gepubliceerd. De overdracht wordt ingeschreven in het aandeelhoudersregister, een boek dat intern is aan de vennootschap.
Twee nuances die vaak over het hoofd worden gezien. De wijziging van uiteindelijke begunstigde moet worden aangegeven in het UBO-register. Sinds het arrest van het Hof van Justitie van de Europese Unie van 22 november 2022 en de Belgische wet van 8 februari 2023, van kracht sinds 17 februari 2023, kan het brede publiek dat register niet langer vrij raadplegen en moet het een legitiem belang aantonen. Overheden en beroepsbeoefenaars die onder de antiwitwaswetgeving vallen (banken, notarissen, advocaten, boekhouders, vastgoedmakelaars) behouden toegang.
Als u daarentegen bij de overdracht ontslag neemt als zaakvoerder, wordt dat ontslag gepubliceerd in de bijlagen bij het Belgisch Staatsblad. Dat is het enige onderdeel van de operatie dat werkelijk voor iedereen zichtbaar is.
Vastgoedmakelaars en accountants
Adviseert u een eigenaar die verkoopt?
Eén share deal in plaats van meerdere afzonderlijke verkopen: beter voor uw klant, sneller voor u, en een vergelijkbare commissie. Laten we samen de exit van de verkoper begeleiden.
Contact
Een eerste gesprek, in alle vertrouwelijkheid
Stuur me gerust een eerste e-mail: dat blijft strikt vertrouwelijk. U kunt ook telefonisch contact opnemen.
Jeremie Raedemaecker (overdracht van Belgische patrimoniumvennootschappen).
Gevestigd in Terhulpen (La Hulpe), actief in heel België.